Nos leilões, desistir pode ser uma opção.

No contexto dos leilões judiciais, a arrematação é um processo delicado e meticulosamente regulado. De acordo com o artigo 903 do Código de Processo Civil (CPC), mesmo após a arrematação ser considerada perfeita, acabada e irretratável, existem situações específicas que permitem a desistência do arrematante. Já vamos entender essas hipóteses.

Antes, é importante entender que a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Isso significa dizer que a partir desse momento a arrematação não poderá ser mais desfeita, pois passa a ser considerada um ato jurídico perfeito (Art. 5º CF 1988).

Nesse sentido, a arrematação não poderá ser desfeita nem mesmo em caso de procedência dos embargos do executado ou da ação autônoma de que trata o § 4º do artigo 903 do Código de Processo Civil. Quaisquer prejuízos deverão ser objeto de ação de perdas e danos. Mas isso é um problema entre credor e executado. O arrematante, como terceiro de boa-fé, não pode ser responsabilizado.

Mas se a arrematação não pode ser desfeita, o arrematante também não pode desistir, certo? A resposta, como quase tudo em Direito, é: Depende!

A lei prevê três situações em que a arrematação poderá ser desfeita. São elas: (i) o preço vil, ou seja, quando o imóvel é arrematado por valor inferior a 50% (em geral) de sua avaliação; (ii) ausência de intimação de credores com garantia real; e (iii) falta de pagamento. As situações acima devem ser alegadas pela parte interessada em até 10 dias a contar da arrematação.

Nesse contexto, o arrematante poderá desistir da arrematação e receber a devolução imediata do depósito feito, incluindo o valor da arrematação e a comissão do leiloeiro, nas seguintes situações:

(i) Se conseguir provar, dentro de 10 dias, a existência de algum ônus real ou gravame que não foi mencionado no edital do leilão. Isso não é raro acontecer, pois muitos editais não trazem a totalidade das dívidas do imóvel, ficando a cargo do arrematante ir atrás desses valores para não se surpreender depois.

(ii) Se o executado alegar uma das situações que mencionamos acima: preço vil; ausência de intimação dos credores reais; e falta de pagamento.

(iii) Por fim, caso seja citado para responder à ação autônoma de anulação do leilão, desde que a desistência seja apresentada no prazo para resposta.

Veja que, com exceção do item “i”, a desistência não precisa ser justificada, basta que o arrematante demonstre a condição para seu exercício para que o juiz homologue o pedido.

A rapidez no pós-arrematação depende de uma boa compreensão dos mecanismos processuais e dos institutos que regem a alienação judicial. Essa compreensão tem efeito direto na última linha da operação, quando é calculado o lucro líquido, pois quanto antes liberado o imóvel mais rápida será a venda e a liquidação para uma nova arrematação.

Desistir também pode ser uma opção valiosa, pois a depender do comportamento das partes e da incompreensão dos operadores do Direito acerca da celeridade que deve ser dada ao caso, mais vale receber de volta o capital e partir para outra disputa do que aguardar indefinidamente.

Conclusão: a arrematação consumada, como ato jurídico perfeito que é, não poderá ser desfeita, salvo nas estritas hipóteses da lei.

Entender essas regras é essencial para acelerar o processo de desembaraço da arrematação, assim como para definir eventuais estratégias de desistência da arrematação.

Fabricio de Lima Carneiro

Advogado e Especialista em Leilões de Imóveis.

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